Ev Kredisi Aylık Taksitleri: Faiz ve Anapara Oranları Nasıl Değişir
Ev kredisinde ilk yıllarda ödediğiniz para büyük ölçüde bankaya faiz olarak gider. Anapara, yani gerçek borcunuz çok yavaş erir. Beşinci yılın sonunda tabloya baktığınızda "bu kadar ödedim, borcum neden hâlâ bu kadar yüksek?" dersiniz. Bu bir hata değil; konut kredisi faiz yapısının doğal sonucudur.
Sorun: Taksit sabit, içeriği değişken
Türkiye'deki konut kredilerinin neredeyse tamamı "eşit taksitli" (annüite) sistemle kurulur. Yani:
- Aylık ödeme tutarı vade boyunca aynıdır.
- Ama o taksitin içindeki faiz–anapara dağılımı her ay değişir.
- Faiz, her ay kalan anapara üzerinden hesaplanır.
Mantık basit: birinci ayda borcunuz en yüksek seviyededir, dolayısıyla o ayın faizi de en yüksektir. Taksitten faiz düşüldükten sonra kalan küçük bir miktar anaparaya gider. Borç azaldıkça faiz payı düşer, anapara payı büyür. Son taksitlerde neredeyse tamamı anaparadır.
Örnek bir ödeme planı
1.000.000 TL kredi, aylık %2 faiz, 120 ay vade varsayalım. Aylık taksit yaklaşık 22.000 TL olur. Taksitin içi şöyle değişir:
| Ay | Taksit | Faiz payı | Anapara payı | Anaparanın oranı |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 22.000 | 20.000 | 2.000 | ~%9 |
| 36 | 22.000 | 17.900 | 4.100 | ~%19 |
| 60 | 22.000 | 15.300 | 6.700 | ~%30 |
| 90 | 22.000 | 9.900 | 12.100 | ~%55 |
| 120 | 22.000 | 400 | 21.600 | ~%98 |
Sayılar yuvarlanmıştır ve sadece yapıyı göstermek içindir. Dikkat edilecek nokta şu: vadenin yarısına geldiğinizde borcun